十政规〔2013〕2号

市人民政府

关于印发《十堰城区城中村改造管理办法》的

通                知

各县市区人民政府，十堰经济技术开发区、武当山旅游经济特区管委会，市政府有关部门：

《十堰城区城中村改造管理办法》已经市政府同意，现予印发，请结合本地实际，认真组织实施。

2013年10月31日

十堰城区城中村改造管理办法

第一章  总  则

第一条为了推进和规范城中村改造和项目建设集体土地上房屋搬迁安置工作，加快城市化建设步伐，改善人居环境，提高居民生活水平，根据有关法律法规和相关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条十堰城区规划建设区内涉及到集体土地上房屋搬迁的城中村改造项目，适用本办法。

第三条本办法所称城中村，是指在城市规划建设区范围内失去或基本失去耕地，仍然实行村民自治和农村集体所有制的村庄。

第四条城中村改造应当充分调动各方面的积极性，以改善城中村综合环境，完善城市公共服务功能，构建和谐社区为目的，坚持统一规划、集中安置、市级统筹、区为主体、市场运作、利民益民的原则，依法保护农村集体经济组织成员的合法权益，积极稳妥地推进。

第五条  切实加强城中村改造工作的组织领导，着力推进城中村改造。市、区人民政府（管委会）成立主要领导为组长的城中村改造领导小组，领导小组下设办公室。各区区长（主任）是城中村改造工作的第一责任人，负责所属区域城中村改造工作。

第六条各区人民政府（管委会）要结合实际，按照五年规划的目标，编制好本辖区城中村改造专项规划方案。

区级城中村改造办公室具体负责本区城中村改造工作的组织实施，业务上接受市城中村改造办公室的指导。

第七条市规划、国土、住建、综合执法、民政、公安、经管、人力资源和社会保障等部门应当按照各自职责，安排专人负责与城中村改造相关的行政管理和执法工作。

第八条市城中村改造办公室应当会同市规划、国土和房地产行政管理部门，依据城市总体规划、土地利用总体规划和城市棚户区（危旧房）改造专项规划，对各区编制的城中村改造专项规划进行初审后，报市人民政府审批。

经批准的城中村改造专项规划，任何单位和个人不得擅自改变。

对存在社会公共安全隐患的城中村由所在区人民政府（管委会）组织限期改造。

第九条城中村改造，应当以行政村为单位实施，有条件实施多个行政村合并改造的，由所在区人民政府（管委会）决定合并改造。

第十条将城中村改造统一纳入城市棚户区改造范围，城中村改造项目由市房管部门统一纳入向上申报计划，享受棚户区改造和保障房建设相关优惠政策。用于城中村改造项目的国家棚改补助资金必须专款专用，严格按相关规定进行管理。

设立城中村改造专项资金。由政府承担的费用，从城中村改造后腾出的土地出让收益中解决。

第二章方案制定

第十一条城中村改造方案，应当根据城中村改造专项规划和区域城市功能的要求，以及城中村改造综合用地专项规划指标，统筹考虑村民安置、环境风貌和经济发展等因素，充分听取村民意见，由区城中村改造办公室组织编制。

城中村改造方案应当包括村庄现状、社区居民委员会设立方案、清产核资方案、搬迁安置方案、土地利用方案和规划建设方案以及经济效益分析等。

第十二条城中村改造方案经村民会议或村民代表会议讨论通过后，由区政府（管委会）报市政府审批，未经批准，不得实施。

第十三条经批准的城中村改造方案，不得擅自变更。实施改造过程中，确需变更用地规划和建设设计方案以及搬迁安置方案的，须按原程序报批。

第三章改制

第十四条积极推进和规范城中村改制工作，加快依法撤销村民委员会，设立社区居民委员会，城中村村民转为城市居民，村集体经济组织变股份制公司的步伐，调动城中村改制的积极性，发展适合城中村的产业，确保城中村改造工作顺利实施。

城中村改制，应当坚持户籍制度、管理体制、经济组织形式和土地所有权同步转变的原则。

第十五条实施改造的城中村，其人员依照法定程序转为城镇居民。

第十六条实施改造的城中村，原村民集体建制撤销后，其集体土地依照程序转为国有土地，纳入市政府土地储备。

第十七条城中村集体经济组织的资产应当依法进行清产核资。清产核资结果应当公示并经村民会议确认。

农业、经管、财政、审计等部门应当加强对清产核资工作的指导、监督。

第十八条城中村集体经济组织应当根据清产核资结果，自行制定资产处置方案和组建新经济组织方案，经村民会议讨论通过后实施。

原集体经济组织的资产应当承担原村民的社会保险费用。

第十九条新经济组织组建后，依法撤销村民委员会，设立社区居民委员会。一个行政村可以独立设立一个社区居民委员会或就近并入现有社区居民委员会，也可多个行政村合并设立一个社区居民委员会。

新设立的社区居民委员会人员组成和工作经费，按照现行的居民委员会人员组成规定和标准执行。

第二十条城中村村民转为城市居民后，统一纳入城市就业扶持范围，并作为特殊对象予以优待，用足用活就业、创业、培训、社保扶持政策。

第二十一条城中村改制后，要鼓励、引导原村民自觉自愿、依法参加社会保险；参加保险的村民享受城镇居民待遇；对没有实现稳定就业的村民，在自愿基础上，可享受灵活就业人员的养老、医保政策。社会保险费缴纳按国家现行有关政策办理，具体办法由市人力资源和社会保障部门制定。

坚持“先保后征”的原则，将城中村被征地村民的养老保险补偿费算账到人，一人一折，存入当地财政开设的预存专户，原则上不将现金直接发给村民个人。城中村改造土地补偿费，优先用于村民变市民后的社会保险费。

第二十二条城中村改制后，符合享受城市居民最低生活保障条件的原村民，同等享受城市居民最低生活保障待遇，应保尽保。

第二十三条城中村改制后，其原有的基础设施纳入市政府统一管理范围，环境卫生由区环卫部门按照城区环卫管理方式和标准管理。

第四章土地利用

第二十四条城中村改造用地应当纳入年度保障性住房用地计划。

第二十五条城中村改造用地以招、拍、挂方式取得；市国土资源部门在土地招、拍、挂时，应将城中村改造项目的安置房用地面积、还建安置住房面积、配建商业用房面积、容积率以及可享受的城中村（棚户区）优惠政策等条件，作为土地公开出让的条件，明确告知竞标（买）人。

第二十六条  城中村改造项目用地取得程序为：区政府（管委会）提出项目申报→市规划部门进行项目规划选址，提出规划技术条件等→市国土资源部门办理土地征转手续→市城改办审核城中村改造安置资料，提出用地招、拍、挂初始条件，报市政府审批→市国土资源部门公示项目招、拍、挂条件，进行土地招、拍、挂→土地竞得者按公示条件与区政府（管委会）签订安置房建设合同。

第二十七条  城中村改造项目的土地出让金，扣除上缴上级相关费用和征地成本外，剩余部分返还给各区（市城投负责的项目直接返还给市城投公司），用于城中村改造配套设施建设。

第二十八条实施改造城中村范围内的少量国有土地，可以根据城中村改造需要，由国土资源行政管理部门依法收购或置换，用于城中村改造。

第二十九条对D级危房及自然灾害倒塌房屋，收回宅基地后适用本办法就近安置。

第五章规划建设

第三十条各区人民政府（管委会）按照五年规划、三年基本完成的原则，在2013年内制定本辖区改造专项规划。

城中村改造应当依据城中村改造专项规划制定规划设计方案，并按程序批准后实施。

第三十一条城中村改造涉及城市规划确定的城市基础设施建设项目的，应当优先列入城市建设年度计划，与城中村改造同步进行。

需改造的城中村，应将该村的全部土地纳入整村改造的统一规划。确因改造需要，城中村周边与城中村相交叉的地块，可一并纳入城中村改造的规划范围，享受相应的改造政策。

第三十二条城中村改造建设项目在施工前应当依法办理相关规划建设手续。

第三十三条积极支持城中村改造项目的安置区建设，各职能部门在办理审批手续过程中，要按照“专人负责、特事特办、快办简办”原则，建立绿色审批通道，提高办事效率。确保安置区建设优先规划、用地指标优先保障、工程优先建设竣工、住房优先交付使用。

区人民政府（管委会）应明确项目建设责任人，确保按期完成村民安置房建设任务。

第三十四条  完善安置小区配套设施建设。按安置小区建筑面积3‰配建物业管理用房；按不少于300平方米配置社区管理用房；按规定配建停车位；供水、供电实行终端收费一户一表，抄表收费到户。

第三十五条加强对城中村改造项目建设的监督管理。牢固树立安全质量意识，项目法人对住房质量负终身责任，勘察、设计、施工、监理等单位依法对建设工程质量负相应责任。在完成招标、施工图文件审查的条件下，安全质量监管部门要提前介入，跟踪监管，确保建设工程质量和安全。

第三十六条凡列入改造范围的城中村，不再审批新的个人住宅建设项目。凡未经批准的个人住宅新建、扩建、改建房屋以及装饰装修，在城中村改造时不予补偿。

第三十七条对城中村改造项目，免征城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。事业单位服务性收费减半收取，经营性收费按成本收取。

第六章搬迁安置

第三十八条城中村改造以区政府（管委会）为主体，在具体实施城中村改造中，应当按照本章规定制定搬迁补偿安置方案，进行搬迁安置。

对城中村房屋搬迁安置，应当坚持“四公开三公示一监督”，即搬迁安置政策公开，搬迁安置方案公开，安置房房源户型公开，现场工作人员和监督电话公开；丈量登记和计算结果公示，补偿及奖励补助结果公示，安置房分配结果公示；接受群众监督。

第三十九条实施城中村改造，应当按照旧村整体拆迁、先建安置房后搬迁原则进行，确保被搬迁人及早入住。

被搬迁人需要自行过渡的，城中村改造主体应当参照市物价部门制定的补偿标准，给被搬迁人发放搬家补助费和临时安置补助费。

第四十条  在安置小区原则上按人均5平方米以优惠价有偿配建商业用房，由村集体或新经济组织统一管理经营，所得收益对安置的村民进行分红；按人均1平方米给村集体或新经济组织配建商业用房。

第四十一条城中村改造主体在动迁之前，应当在指定银行设立搬迁补偿安置资金专用账户，足额存入搬迁补偿安置资金，并与开设搬迁补偿安置资金专用账户的银行签订搬迁补偿安置资金使用监管协议。该监管资金未经所在区政府（管委会）同意，银行不得拨付，市财政、审计、城改办对资金使用情况进行监督。

补偿安置资金应当全部用于房屋搬迁的补偿安置，不得挪作他用。

第四十二条城中村改造搬迁补偿安置原则上以房屋产权登记载明的面积和性质作为补偿安置依据。

村民“一户一基”有土地、规划审批手续的，按规划审批范围内实有建筑面积认定。

村民“一户一基”只有土地审批手续，2007年12月31日以前建设的，按土地审批面积三层以内实有建筑面积认定；2008年1月1日以后建设的不予认定。

村民“一户一基”无审批手续，且属自建自住唯一住房的，经区政府（管委会）和相关部门审核后，按相关规定予以认定。

村民“一户一基”唯一住房标准以外兴建的房屋一律视为小产权房，不予补偿。对其中住房确有困难者可以纳入保障房安置范围。

第四十三条参与安置人员原则上必须户籍与住房一致，且只有一处住房。

对在本村有合法产权，农村户口已转城镇户口，享受过房改政策的，只给予货币补偿，不予安置；对没有享受过房改政策的，纳入城中村改造安置范围，不享受城中村改造优惠政策。对有唯一合法产权住房的非集体经济组织成员，只按原产权面积调换，调换面积最高不得突破260平方米，不享受城中村改造其他优惠政策。

本村村民因继承、购买等合法原因形成“一户多基”的，只能享受一次安置政策，产权面积可以累加。以拆旧建新理由审批建房，建新房未拆旧房的，旧房不记入合法产权面积，由其自行无偿拆除。

第四十四条城中村改造主体在搬迁前应当公开具体的搬迁房屋补偿标准。

第四十五条城中村改造房屋搬迁实行产权调换、货币补偿及产权调换与货币补偿相结合三种补偿安置方式。

第四十六条实行房屋产权调换的，以转户前城中村在册户籍人口为依据，人均建筑安置面积原则上按40平方米核定，并结合原房屋产权建筑面积进行安置。安置房屋每户总建筑面积不得超过260平方米。

对城中村改造村（居）民房屋的产权调换，不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税；缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。

集中安置房屋户型以80至130平方米为主，也可根据集中安置地势和需要，合理设置其他户型。

第四十七条实行货币补偿的，根据被搬迁房屋的区位、使用性质、产权建筑面积、房屋结构等因素，以房屋市场评估价确定补偿金额。

第四十八条安置房屋价格结算：

（一）安置房屋建筑面积与核定应安置建筑面积相等部分按重置价结算；

（二）对就近上靠户型超出应安置补偿面积的部分按新建房屋综合造价结算；

（三）每户原房屋合法产权面积超过260平方米的给与货币补偿。

第四十九条城中村改造主体安排被搬迁人在外自行过渡期限不得超过30个月。过渡补助费标准按相关规定执行。

过渡期限自被搬迁人腾空房屋之日起计算。

第五十条城中村改造主体与被搬迁人签订搬迁补偿安置协议。搬迁补偿安置协议应当载明下列内容：

（一）被搬迁房屋的权属、地址、面积、使用性质、结构等；

（二）补偿方式、安置补偿标准和结算方式；

（三）安置房屋的权属、地址、面积、使用性质、结构和过渡方式、过渡期限；

（四）违约责任和解决争议的方式。

第五十一条城中村改造主体与被搬迁人达不成补偿安置协议的，依相关法律法规处理。

第五十二条改制后的新经济组织经各区政府（管委会）批准作为改造实施主体的，可以按照批准的改造方案结合本村土地资源和实际情况，制定具体的搬迁安置补偿方案和过渡补助费标准。搬迁安置补偿方案及过渡补助费标准应当公示，并经原村民会议讨论通过。

第七章监督管理

第五十三条城中村改造主体在实施过程中应当文明守法。弄虚作假，侵占、私分和损毁农村集体资产的，依法承担相应的法律责任。

第五十四条城中村改造主体应当严格按照批准的改造方案实施改造，未按照改造方案进行城中村改造，或者擅自改变改造方案的，由有关部门依据相关法规进行处理。

第五十五条城中村改造管理工作人员应当认真履行职责。滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由其所在单位或上级主管机关给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任；给当事人造成损失的，依法予以赔偿。

第五十六条在实施城中村改造过程中，违反土地、建设、规划、财税、城市搬迁等法律、法规规定的，由有关行政管理部门予以处罚。

第五十七条各区人民政府（管委会）可根据本地实际制定具体实施细则。

第八章附则

第五十八条本办法由市房管局负责解释。

第五十九条本办法自发布之日起施行。有效期为5年。

2011年9月27日印发的《十堰城区城中村改造管理办法》（十政办规〔2011〕3号）同时废止。

附件：十堰城区城中村改造工作领导小组成员名单

附件

十堰城区城中村改造工作领导小组成员名单

为了规范和推进十堰城区城中村改造工作，加快城市化建设步伐，改善人居环境，提高居民生活水平，根据人事变化情况，经市政府研究，决定对十堰城区城中村改造工作领导小组进行调整，现将调整后的城中村改造工作领导小组成员通知如下：

组  长：张维国市长

副组长：龙良文市委常委、常务副市长

梁吉祥市人大常委会副主任

卢富昌市政协副主席

成  员：王桂华市政府副秘书长

李宏根市政府副秘书长、市城管执法局局长

曹红志市纪委副书记、监察局长

崔晓宏市委组织部副部长

王官勇  市委宣传部副部长

胡泽勇市政府办副主任

柯贤国市发改委主任

郑文成市住建委主任

曹芳明市民政局局长

吴先锋市财政局局长

孙照军市人社局局长

乔冰市国土资源局局长

王栋林市水利水电局局长

柯大成  市林业局局长

冯安龙市环保局局长

孙乃敏市公安局常务副局长

高玉成市规划局局长

熊玉泉市房管局局长

柯尊勇市商务局局长

李  新  市农业局党委副书记

朱华伦市教育局局长

张荣贵  市人防办主任

王有群市政府法制办主任

张久国  市经管局局长

汪正义市城投公司常务副董事长

方兴勇市政府督查室主任

赵哲茅箭区委书记

周庆荣茅箭区区长

朱芳张湾区委书记

刘宇飞张湾区区长

李建锋十堰经济开发区管委会主任

胡涤非  市住建委工会主席

领导小组下设办公室，胡涤非同志兼任办公室主任。