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十堰城区保障性住房建设租赁管理实施办法

日期:2017-06-20

  第一章 总 则

  第一条 为进一步完善我市城区住房保障制度,规范管理工作程序,提高工作效率。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《公共租赁住房管理办法》《廉租住房保障办法》以及国家和省相关文件精神,结合我市城区工作实际,制定本办法。

  第二条 保障性住房是指政府提供政策优惠、限定套型面积和销售价格或租赁价格、面向城市低收入住房困难家庭及新就业无房职工与外来务工人员的、具有保障性质的政策性住房。

  我市张湾区、茅箭区、十堰经济技术开发区范围内公租房(廉租住房)建设的监督管理、租赁补贴发放、公租房与廉租住房的申请与配租管理、经济适用住房后期交易管理等适用本办法。

  第三条 市住房保障领导小组是我市住房保障工作的统筹协调机构,负责全市住房保障工作进展情况的检查督办与考核,并可根据工作实际和国家政策变化等情况,适时调整工作规程和工作措施,协调解决住房保障工作中出现的新情况新问题。

  市房管局是城区住房保障工作的主管部门,负责城区住房保障的实施、指导和监督管理等工作。

  各区政府(管委会)应健全工作机构,落实工作人员和经费,督促区属相关部门切实抓好住房保障的相关工作。各区房管局具体负责本辖区范围内住房保障的组织协调与实施工作。

  市、区两级财政局、民政局、公安局、人社局、工商局、地税局、审计局和市发改委、市规划局、市国土资源局以及城区各街办、社区等单位,按照部门职责和市住房保障领导小组确定的工作事项,做好保障性住房建设与租赁管理的相关工作。

  第二章 建设管理

  第四条 城区主要通过用工较多的企事业单位和工业园区利用自用土地自建公租房、商品房项目配建廉租住房等方式筹集房源。

  第五条 经市住房保障领导小组批准,城区范围内用工超过300人的企事业单位或工业园区,可以利用自用土地建设公租房,其工业用地中的行政办公及生活服务设施用地,可优先满足公租房建设需要。

  第六条 企事业单位和工业园区自建公租房,必须符合城市规划和土地利用规划的相关要求,纳入公租房建设计划。

  第七条 用工较多的企事业单位和工业园区自建的公租房,按照“谁投资、谁所有、谁收益”的原则,由建设单位统一进行租赁管理,不得将房屋出售。

  第八条 商品房项目配建廉租住房,是指城区范围内符合本办法第九条规定要求的商品房开发项目,应按项目规划建筑总面积3%的比例配套建设廉租住房,建成后无偿交给政府,产权归政府所有。

  第九条 自我市廉租住房配建政策施行后,具有下列情形的商品房开发项目,必须按项目规划建筑总面积3%的比例配建廉租住房:

  (一)规划区范围内所有通过招标、拍卖、挂牌和协议出让、变更土地使用性质等方式,新取得商品住房开发建设用地使用权的项目。

  (二)商品房项目在实施过程中按规定程序提高了项目容积率,其容积率增加部分应按规定比例配建廉租住房;

  已签订配建协议的项目,但在项目实施过程中容积率指标按规定程序进行了增或减,其配建面积按新确定的容积率指标做相应的调整。

  (三)因城市建设等原因发生土地置换行为的,如置换土地的价值超过被置换土地,其超额部分应按规定比例配建廉租住房。

  (四)商品房项目在实施过程中发生转让行为的,其廉租住房配建义务随之转移。

  第十条 具有下列情形的商品房项目,可不配建廉租住房:

  (一)在我市廉租住房配建政策施行以前取得的商品房开发用地,在土地使用性质、容积率指标等没有做出调整的前提下,所发生的土地转让、等价值置换等行为,可不配建廉租住房。

  (二)棚户区改造项目中居民回迁安置房面积,不计入配建面积基数。

  (三)纯商业或办公等开发建设项目,可不配建廉租住房。

  (四)市、区政府主导的公益类开发建设项目,经报请市政府批准后,可不配建廉租住房。

  第十一条 廉租住房配建管理工作程序:

  (一)市规划局在土地使用规划条件中,必须明确开发项目配建廉租住房的面积指标。

  (二)市国土资源局在土地出让前,必须将配建廉租住房的面积指标告知竞标人,作为土地出让的前置条件。

  (三)土地出让成交后,竞买人在与市国土资源局签订《国有土地出让合同》前,必须与市房管局签订《十堰市城区廉租住房配建协议书》。

  (四)市国土资源局在签订《国有土地出让合同》时,必须将廉租住房配建的有关事宜纳入合同条款内容之一进行约定。

  (五)市规划局在审查项目建筑方案以及核发建设工程规划许可证时,必须督促建设单位履行廉租住房配建义务。

  第十二条 企事业单位和工业园区自建公租房、商品房项目配建的廉租住房,可以享受国家政策文件所规定的保障性住房免收行政事业性收费和政府性基金等优惠政策和国家规定的各项税收优惠政策。

  第十三条 我市城区实现公租房与廉租住房并轨运行制度,商品房项目配建的廉租住房由市房管局统一进行租赁管理。市房管局可根据房源数量和保障对象的实际需求,将配建的廉租住房转为公租房进行配租。

  配建的廉租住房在移交时不得存在抵押、债权债务等遗留问题。在办理不动产初始登记时,市不动产登记部门直接将廉租住房不动产权利人登记为市政府指定的单位或部门。

  第十四条 配建的廉租住房在交付使用后,其日常物业管理工作由所在小区统一管理,承租人应遵守小区物业管理的各项规定。

  第十五条 有关廉租住房配建管理的工作要求、责权利关系、违约责任的处理方式等事宜,在《十堰市城区廉租住房配建协议书》中约定。

  第三章 申请与审核

  第十六条 我市城区住房保障方式分为以下几种类型:租赁补贴、公租房和廉租住房实物配租。申请人可根据个人所具备的条件与实际需求,选择其中一种保障方式。

  第十七条 城区居民和持有城区居住证的低收入住房困难家庭、新就业无房职工和外来务工人员,在其家庭或个人条件符合规定要求的前提下均可享受住房保障。

  第十八条 住房保障申请条件审核以申请人或家庭的现住房状况和人均收入水平为主,同时根据申请人或家庭的实际情况,核实其车辆、工商税务登记、资产等信息。各类保障方式的申请条件由市房管局拟定,报市政府批准,并向社会公布。市房管局可根据国家政策要求、我市社会经济发展水平与居民生活水平、城区人均住房面积标准等情况调整申请条件,并报市政府审定。

  第十九条 住房保障实行网上申请、审核与管理制度。

  申请人持身份证、户口簿(或居住证)、家庭成员工作单位出具的收入证明或城镇低保证等材料,到户籍所在地社区(新就业无房职工和外来务工人员到工作单位)提出书面申请,由社区工作人员(新就业无房职工和外来务工人员由所在工作单位)将申请人的基本情况与申请保障类别等信息录入《十堰市住房保障信息网》。

  申请人应当如实申报家庭住房、收入和财产状况,声明同意审核机关调查核实其家庭住房、收入和资产等情况。

  第二十条 住房保障审核的有关规定:

  (一)社区负责核实申请人的家庭成员构成、在城区是否有未办理不动产登记的住房等工作。

  (二)街办负责申请资料的复核,并组织社区进行入户调查核实。

  无固定职业的申请人,其收入情况由申请人提供书面情况说明,街办组织社区干部、与申请人无利害关系的居民代表(不少于3人)进行评议,核实并确认申请人的收入状况。

  (三)市、区两级有关职能部门要确定专人,按部门职责确定的工作流程与审核事项,审核申请人的相关条件。

  (四)市房管局为新就业职工、外来务工人员申请公租房和城区低收入住房困难家庭申请公租房(廉租住房)的终审部门。各区房管局为城区低收入住房困难家庭申请租赁补贴的终审部门。

  第二十一条 城区低收入住房困难家庭申请租赁补贴或公租房、廉租住房的审核与公示程序为:

  (一)申请人户籍所在地社区调查核实后,将申请人信息提交给街办。

  如申请人不在户籍所在地社区居住,其现居住地社区也应签署核实意见。

  (二)街办组织社区相关人员,通过入户调查、走访调查等方式进行核实,同时将申请人信息在其户籍所在地社区进行公示,公示时间为7天。公示过程中出现的投诉事件,由街办组织调查核实,并将调查核实情况进行再次公示。经公示无异议或异议不成立的,签署调查核实意见,将申请人信息提交给区房管局。

  (三)区房管局将申请人信息提交给区民政局、区人社局、区公安局、区工商局、区地税局和市不动产登记局等部门进行审核,各部门按职责与审核要求进行审核,各部门的审核时限为7个工作日。区级部门没有掌握相关信息的,由相应的市级部门协助提供相关信息。

  (四)区房管局根据调查核实情况,并综合各部门审核意见后签署审核意见(其中租赁补贴为终审意见)。将租赁补贴申请人纳入保障范围,将公租房或廉租住房的申请人信息提交给市房管局。

  (五)市房管局根据区房管局和各部门意见,签署终审意见。同时将申请人信息在市内网络媒体上进行公示,公示时间为7天。公示过程中出现的投诉事件,通知区房管局组织街办、社区进行调查核实,公示和投诉事件调查核实后无异议或异议不成立的,登记为轮候对象。

  第二十二条 新就业无房职工和外来务工人员申请公租房的审核与公示程序:

  (一)新就业无房职工和外来务工人员的工作单位,负责申请人基本情况的录入、公示和投诉事件的核实等工作。外来务工人员的收入情况由其工作单位提供证明(并对其真实性负责)。

  申请人所在工作单位进行核实并签署意见,在本单位内部进行公示,公示时间为7天。公示过程中出现的投诉事件,由工作单位进行调查核实。公示和投诉事件核实后无异议或异议不成立的,将申请人信息提交给市房管局。

  (二)市房管局将申请人信息提交给市公安局、人社局、工商局、地税局、不动产登记局等市级部门对资料进行审核,并由各部门签署审核意见。

  (三)市房管局根据各部门审核意见,签署终审意见。同时将申请人信息在市内网络媒体上进行公示,公示时间为7天。公示过程中出现的投诉事件,由市房管局会同申请人所在单位进行调查核实,公示和投诉事件核实后无异议或异议不成立的,登记为轮候对象。

  第四章 实施保障

  第二十三条 租赁补贴的发放:

  (一)各区房管局将纳入保障范围的申请人名单、身份证号、补贴金额等信息报送区财政局,区财政局将补贴资金直接发放到申请人账户。

  (二)租赁补贴每半年发放一次。

  (三)租赁补贴发放标准,由市房管局拟定并报请市政府批准后执行。市房管局应根据城区人均住房面积、市场租金等变化情况,经报请市政府批准后,适时调整基本住房保障面积和补贴标准。

  第二十四条 实物配租:

  (一)在实施配租前,市房管局应将拟配租房源信息在市内网络新闻媒体上进行公示,公示时间不少于7天。房源信息应包括房屋所在楼盘名称、地点、户型、套数等。

  (二)在房屋分配上,可采取随机摇号或抽签等方式确定申请人的选房顺序号,申请人按照选房顺序号依次选择房号。摇号或抽签过程应接受公证部门和申请人代表的现场监督。

  每期可用于配租的房源,应优先满足当期廉租住房申请人的需求。

  (三)轮候:没有配租到住房的申请人,将作为轮候对象,轮候期为一年,一年内轮候顺序号有效。轮候期超过一年的,则由市、区房管局按本办法第二十一条、第二十二条的要求,组织相关部门进行复审,复审通过的轮候对象,其轮候顺序号依然有效。复审没有通过的,由市、区房管局书面通知申请人并说明理由。

  第二十五条 申请人在选择房号后,应在规定时间内签订租赁合同,办理入住手续,合同租赁期限为1年。

  第二十六条 符合承租条件的申请人未在规定时间内选房、无正当理由不接受配租的住房、不签定租赁合同或不按合同约定办理入住手续的,视同放弃,本年度不得再次申请。

  第二十七条 公租房和廉租住房的租金标准实行政府定价,由市物价局核定,其租金标准每两年核定一次。其中公租房按照略低于同地段住房市场租金水平的原则核定,并定期向社会公布。租赁合同期满后,按新核定的租金标准执行。

  承租人应按保障性住房所在小区的物业管理标准缴纳物业管理费。

  第二十八条 房屋产权归政府所有的公租房和廉租住房(含配套商业用房、车库及其它设施)的租金收入以及按规定收取的滞纳金、罚金等收入全额上缴财政,实行收支两条线管理。

  第五章 使用与退出

  第二十九条 房屋及配套设施的维修养护:

  市房管局负责房屋产权归政府所有的保障性住房及其配套设施的维修养护,确保房屋能够正常使用。维修养护费用纳入市级财政预算。

  第三十条 动态管理规定:

  (一)动态管理对象:已纳入保障范围、享受住房保障的家庭或个人。

  (二)动态管理周期:每年核实一次保障对象的相关条件。

  (三)职责划分:各区房管局负责租赁补贴保障对象动态管理的组织协调;市房管局负责公租房和廉租住房保障对象动态管理的组织协调。

  (四)动态管理工作方式:按照住房保障审核条件和部门职责,在市、区房管局的组织协调下,市、区各部门按照职责和工作流程在动态管理审查表格上签署审核意见。

  (五)处理方式:符合保障条件的,继续享受住房保障;不符合保障条件的,按照终审权限,分别由市、区房管局书面通知申请人并说明理由。

  第三十一条 在动态管理工作中,对不符合条件的保障对象,市、区两级房管局应停止发放租赁补贴或收回已出租的房屋。

  (一)享受租赁补贴的,停止发放租赁补贴的时间从发出书面通知后下一个发放周期算起;

  (二)承租房屋的,租赁期满后不再签订续租合同,并给予3个月的腾退时间。腾退期内的房租标准,仍按原租金标准执行。腾退期满后仍没有退回房屋的,按市场租金计算房租。

  第三十二条 承租人不得改变所承租房屋的结构和使用功能。承租人在退出保障性住房时,不得损坏房屋内部的相关配套设施。承租人对承租的保障性住房及其设施造成损坏的,应当恢复原状或赔偿损失。

  第三十三条 租赁期届满需要续租的,承租人应当在租赁期满3个月前向市房管局提出书面申请,由市房管局按规定程序进行复核,经复核后符合条件的,准予续租,并签订续租合同。

  第三十四条 公租房承租人有国家住建部《公共租赁住房管理办法》(住建部2012年第11号令)第二十七条所列行为之一的,应当退回承租的公租房。承租人拒不退还的,市房管局应当责令其限期退回;逾期不退回的,市房管局可依法申请人民法院强制执行。

  廉租住房承租人有国家住建部《廉租住房保障办法》(住建部2007年第162号令)第二十五条所列行为之一的,应当按合同约定退回承租的廉租住房。承租人未按照合同约定退回廉租住房的,由市房管局责令其限期退回,逾期未退回的,可以按照合同约定,采取调整租金等方式处理。

  承租人在退还房屋时,应足额缴纳拖欠的租金;没有足额缴纳租金的,市房管局可依据租赁合同的约定追缴所拖欠的租金。

  第六章 经济适用住房后期交易管理

  第三十五条 已购经济适用住房在取得房屋所有权证(或不动产证)满五年后方可上市交易,交易前须按照同地段普通商品房市场价与原购买价格差额的60%缴纳土地收益等相关价款。收益由市房管局负责收缴,并全额上缴市财政局。

  第三十六条 在全额缴纳土地收益等相关价款后,相关部门才能办理房屋交易手续和不动产登记手续。交易过程中的其它税费,按国家政策规定执行。

  在缴纳土地收益等相关价款后,房屋性质变更为商品房性质。

  第七章 法律责任

  第三十七条 市、区各相关部门及其工作人员在住房保障管理工作中不履行本办法规定的职责,或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第三十八条 申请人以欺骗等不正当手段,骗取并享受住房保障的,由市房管局按国家住建部《公共租赁住房管理办法》(住建部2012年第11号令)第三十五条、《廉租住房保障办法》(住建部2007年第162号令)第三十条的规定处理。

  第三十九条 市、区各相关部门及各街办、社区应建立健全住房保障诚信档案,凡骗购骗租保障性住房的家庭或人员,五年内不得再次申请住房保障。

  第四十条 公租房承租人有国家住建部《公共租赁住房管理办法》(住建部2012年第11号令)第三十六条所列行为之一的,由市房管局责令按市场价格补缴从违法行为发生之日起的租金,处以1000元以下罚款;有违法所得的,处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款。

  第八章 附 则

  第四十一条 本办法由市房管局负责解释。

  第四十二条 本办法有效期为五年,自发布之日起十日后施行。本办法施行后,十政规〔2013〕1号文件同时废止。

  

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