关于进一步规范城区住宅专项维修资金使用管理的通知

索引号
000014349/2022-48801
主题分类
城乡建设(含住房)
发文日期
2022年08月30日
发布机构
十堰市城区物业管理工作领导小组办公室
文号
十物领办〔2022〕2号

茅箭区、张湾区政府,经开区管委会,各县市区住建局(房管局),街道办事处(乡镇人民政府),社区居委会,业主委员会,物业服务企业:

为进一步提高住宅专项维修资金(以下简称维修资金)使用效率,规范业务管理,优化办事程序,更好地服务群众,根据《中华人民共和国民法典》《住宅专项维修资金管理办法》(住建部、财政部165号令)和2020年国家住建部等10部委《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》等法律法规规章规定,结合我市实际,现将维修资金使用管理的有关事宜通知如下:

一、维修资金申请主体

(一)依法成立业主委员会的,业主委员会作为申请主体。

(二)尚未产生业主委员会的,由社区居(村)委会作为申请主体。

二、维修资金使用程序

维修资金的使用分为正常使用程序和紧急维修程序(使用流程见附件)。因供水、排水、消防、电梯、屋顶渗水、户外墙面脱落等危及房屋或人身安全、民生保障等紧急情况需要立即进行维修的,由区住房和城乡建设局、街道办事处(乡镇)、相关专业(机构)单位出具鉴定意见或证明材料后,可按有关规定动用维修资金开展紧急维修;其他情况按正常使用程序开展维修。

三、维修资金使用范围

(一)住宅共用部位。一般包括:住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

(二)共用设施设备。一般包括:电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

四、维修资金使用要求

维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。使用建筑物及其附属设施的维修资金,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决;应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

(一)充分发挥党建引领基层社会治理作用。居住社区(住宅小区)是居民生活的主要空间,是基层社会治理的重要内容。要建立党建引领下的社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业协调运行机制。凡是需要动用维修资金对共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的,街道办事处、社区居委会、小区党支部和业主代表要积极参与、组织协调,强化监督,形成社区治理合力,切实维护广大业主的合法权益。

(二)推广使用物业管理电子信息平台。各街道办事处联系平台运营方(湖北宜居科技有限公司)开通“物业管理电子信息平台”(以下简称平台)端口账号,并负责开通社区居(村)委会、小区党支部、业主委员会、物业服务企业平台帐号,要切实加强用户信息和账号应用监管。各申请主体负责登录平台按照系统程序如实提交维修资金使用申请资料,并对其提供资料的真实性、合法性、有效性负责,隐瞒真实情况或者提供虚假资料的,应当承担相应的法律责任。

(三)组建工作专班。申请主体负责牵头组织业主委员会、小区党支部、社区网格、物业服务企业和相关业主代表等组建“维修资金使用工作专班”(以下简称工作专班),工作专班应当参与和监督维修资金使用表决、施工、验收、审价全过程,并将该事项授权委托具体经办人负责通过平台填写“住宅专项维修资金使用申请表(紧急)”申请办理相关事宜。

(四)投票表决采用线上和线下相结合方式。按照方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则,受益人为本栋业主的,由本栋业主进行表决;受益人为本单元业主的,由本单元业主进行表决。使用方案和工程预算完成公示后,由申请主体组织所涉及的业主通过平台微信公众服务小程序进行线上投票表决;采用线下书面投票表决征求业主意见的,需将征求业主意见现场进行拍照并同步提交上传至平台。

投票表决起止时间暂定为30天,无正当理由不得延长投票时间,特殊情况需延长投票时间,申请主体应通过平台提出申请,经市住房维修资金管理中心(以下简称管理中心)审核同意后,投票表决时间可以顺延。

投票表决期间,申请主体、经办人可通过平台查询投票进程。已完成投票的业主,可通过微信公众服务小程序查询本人投票信息。投票表决结果应当依法保存,接受各方监督。任何单位和个人不得泄露、篡改投票信息,不得将业主信息和投票信息用于无关活动。对泄露或者滥用业主信息和投票信息的,应当承担相应的法律责任。

本通知从发布之日起实施,各县市(区)可参照执行。

附件:十堰市城区住房维修资金使用流程

十堰市城区物业管理工作领导小组办公室

2022年8月30日

附件

十堰市城区住房维修资金使用流程

一、正常使用流程

(一)组建维修工作专班并授权委托。申请主体负责牵头组织业主委员会、社区网格、小区党支部、物业服务企业和相关业主代表等组建维修工作专班(以下简称工作专班),并将该事项授权委托具体经办人负责通过平台填写《住宅专项维修资金使用申请表》申请办理相关事宜。

(二)管理中心接到申请后,查询涉及物业区域维修资金交存情况和账户余额,并组织人员进行现场查看。

(三)拟定使用方案和工程预算。申请主体应将拟维修和更新、改造的项目现场查勘情况、工程预算、资金分摊范围、隐蔽工程、工程质量和安全监管等形成《维修资金使用方案和工程预算》,填写《住宅专项维修资金使用申请表》,核准分摊范围的房屋和业主信息并整理上传。连同使用方案、工程预算、拟维修部位和现场实时照片,在涉及维修项目的物业区域内进行公示,公示期为7天。

(四)业主投票表决。使用方案和工程预算完成公示后,由申请主体组织所涉及的业主通过平台微信公众服务小程序进行线上投票表决;采用线下书面投票表决征求业主意见的,需将征求业主意见现场进行拍照并同步提交上传至平台。

业主投票表决通过后,应当将表决结果在涉及维修项目的物业区域内进行公示,公示期为7天。

公示期满且业主无异议的,通过平台上传公示证明照片,经管理中心审核通过后,业主表决结果正式生效。

(五)施工监督和验收

1.签订施工合同。业主表决结果正式生效后,由申请主体依法依规选择施工单位并签订施工合同。合同中应强化质保期责任,约定暂扣质保金5%,待质保期满且未出现质量问题方可申领。合同约定的费用总额不得超过预算公示费用的总额。

2.施工监督、验收及决算公示。一是强化监督。申请主体应当组织工作专班全程跟踪监督施工企业按维修资金使用方案和合同约定进行施工,并对施工前、中、后的实际情况拍照记录。二是工程验收。工程竣工后,由申请主体组织工作专班、施工企业对工程进行验收,如有委托审价或监理单位的,则应一并参加验收。《维修工程竣工验收报告》需由上述各方共同签署,连同工程决算、审价报告等相关资料一并在涉及维修项目的物业区域内进行公示,公示期为7天。

最终决算或审定价格不得超过预算价格,如有超出情况则需按上述流程重新申报。

公示期满且业主无异议,通过平台上传公示证明照片,经管理中心审核通过后,工程决算和审价报告等正式生效。

(六)申请拨付维修资金。经办人通过平台提交资料报审,管理中心审核通过后,在2个工作日内通知专户管理银行将所需维修资金划转至维修单位。

二、紧急维修使用流程

(一)紧急维修认定。因供水、排水、消防、电梯、屋顶渗水、户外墙面脱落等危及房屋或人身安全、民生保障等紧急情况需要立即进行维修的,由相关专业(机构)单位或区住房和城乡建设局,街道办事处(乡镇人民政府)出具鉴定意见或证明材料后,可按有关规定动用维修资金开展紧急维修。 

(二)组建紧急维修工作专班并授权委托。申请主体负责牵头组织业主委员会、社区网格、小区党支部、物业服务企业和相关业主代表等组建紧急维修工作专班(以下简称工作专班),并将该事项授权委托具体经办人负责通过平台填写《住宅专项维修资金紧急使用申请表》,申请办理相关事宜。

(三)拟定紧急维修使用方案和工程预算进行公示。经管理中心现场查看审核同意后,由申请主体负责组织工作专班拟定紧急维修和更新、改造的项目现场查勘情况、列支范围、工程预算、资金分摊范围、隐蔽工程、工程质量和安全监管等形成“紧急维修使用方案和工程预算”,在涉及维修项目的物业区域内进行公示,同时组织选择施工企业(签订施工合同)、同步组织进行施工。

(四)组织验收和决算公示

1.申请主体应当组织工作专班全程跟踪监督施工企业按紧急维修使用方案和施工合同约定进行施工,并对施工前、中、后的实际情况拍照记录。

2.竣工后,由申请主体组织工作专班、施工企业对工程进行验收,如有委托审价或监理单位,则应参加验收《工程竣工验收报告》需由上述各方共同签署,连同工程决算、审价报告、实时照片等相关资料一并在涉及维修项目的物业区域内进行公示,公示期为7天。

(五)申请拨付紧急维修资金。经办人通过平台提交资料报审,管理中心审核通过后,在2个工作日内通知专户管理银行将所需维修资金划转至维修单位。

三、第三方审价和监理

(一)一般单项维修工程造价在三万元(含)以上的,提倡委托工程造价咨询机构对造价审计进行全程监督。

(二)一般单项维修工程造价在三十万元(含)以上的,提倡委托监理公司实施监理。

(三)一般单项维修工程造价在五十万元(含)以上的,提倡采取招标投标方式选择施工单位。

(四)审价及监理费用列入施工合同。

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