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卖二手房“跳单”?可能要付违约金

日期: 2019-04-02 12:38:00      来源: 十堰政府网

  近几年,随着国家经济的持续增长及房地产市场的不断升温,二手房中介市场主体不断涌现,但伴随而来的房产中介“跳单”问题已成为当下中介司与买卖双方矛盾的焦点。
  “跳单”行为亦称跳中介,即需购房的客户通过中介公司获悉相关房屋信息,买卖双方跳过原中介公司,私下达成买卖协议或与其它中介公司成交,不向原先中介公司支付中介费用的行为。笔者从律师办案实务的角度选取比较常见的两个案例就“跳单”现象作以下法律分析。
  案例一:十堰ⅹⅹ房地产交易咨询公司与王某签订《独家代理出售协议》,双方约定:委托期限三个月(2017年3月1日至2017年6月1日);在委托期限及结束三个月内,若王某私下和该公司介绍的客户签订合同或同时委托第三方从事相同代理活动或自行出售的,王某应按成交价格的3%向该公司支付中介费并承担违约责任。2017年5月10日,王某私自与该中介曾介绍的一位客户李某某签订了购房合同并办理了过户。该房产中介公司发现后,向王某追偿中介费遭拒,于是向法院提起了诉讼,要求王某支付中介费并承担违约金。
  案例二:2017年5月,案外人张某将其某处房屋在当地多家房屋中介公司挂牌出售。孙某看到该信息后联系了十堰ⅹⅹ二手房中介公司,从中介处获得了详细信息并签署了《看房协议书》。该《协议书》约定,孙某系首次从中介公司处获取上述不动产信息,一旦达成交易即视为是在中介公司的居间服务下达成;孙某及其亲属,代理人或者任何与相关人士与房主张某签订买卖合同,即视为中介公司完成居间服务,孙某须向中介公司支付不动产售价的2%作为居间服务费。后孙某在另外一家中介公司的居间下,与房主张某达成了房屋买卖合同。中介公司在得知该情况后,要求孙某支付中介费及违约金未果,遂向法院起诉。
 
  “跳单”问题的法律适用
  根据《中华人民共和国合同法》第二十三章居间合同,笔者归纳了中介机构作为居间人收取中介费的前提:存在居间合同关系;居间人提供了居间服务;居间人促成合同成立。满足这三个条件的情形下,委托人应当按照合同约定向居间人支付服务报酬。
  案例一中,王某在双方签订独家代理合同后,未经中介公司的许可与案外人李某某签订购房合同,违反了《独家代理出售协议》的约定,构成违约,应当承担违约责任。
  案例二中,由于孙某是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息,则孙某有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同的成立,而不构成“跳单”,不应承担违约责任。
  结合司法实践,法院审理此类型案件,认定是否构成”跳单”行为,主要综合考虑以下三个方面:是否签订了独家委托卖房协议;中介机构是否积极提供了中介服务;委托人是否利用了中介机构提供的信息。
  为了有效化解因“跳单”现象引发的社会矛盾,律师建议中介公司应深入分析客户“跳单”的原因并提前应做好经营风险规范:合法经营,加强诚信建设;看房前提前约定好中介费金额;购房人在看房时与房东就房屋价款、支付时间、交付时间等内容达成一致的,要其签署三方的居间合同;确认房东是否独家委托;出售方在委托中介公司出售房屋时,中介公司一定要其签署房屋出售的居间合同;不要轻易解除居间合同及退还定金,防止客户事后跳单。
  同时,律师建议买卖双方最好找正规的房产中介机构,严格签订、履行居间合同,并由专业人士对整个交易过程进行跟踪和把控,这样就可以很大程度上降低买卖双方遇到的风险。(通讯员 张志永)

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