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集体建设用地入市扫除法律障碍,无关小产权房“转正”

日期: 2018-12-24 16:31:00      来源: 新京报

  12月23日,在提请全国人大常委会审议的《土地管理法》和《城镇房地产管理法》修正案草案中规定,工业、商业等集体经营性建设用地被允许出让、出租等方式交由单位或者个人使用。对此,很多业内人士认为,政策一旦落地意味着农村集体经营性建设用地与国有土地同等入市、同权同价,对房地产市场的影响不可小觑,但不意味着小产权房有转正机会,农村居住用地不在修正范围内。
 
  入市:降低门槛,不用“国有化”也可公开出让
  在此次《土地管理法》和《城镇房地产管理法》修正案草案中,删去了现行土地管理法“关于从事非农业建设使用土地的,必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地”的规定。对土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途,并经依法登记的集体建设用地,允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。
  同时,为了衔接《土地管理法》修改,扫清集体经营性建设用地入市的法律障碍。在现行城市房地产管理法,关于城市规划区内的集体土地必须先征收为国有后才能出让的规定中,新增加了一句“法律另有规定的除外”。
  而在目前,集体经营性建设用地入市是要通过征地等方式,进行土地“国有化”才可以进行公开出让。草案一旦获得通过,未来,农村集体经营性建设用地将实行与国有土地同等入市、同权同价。而建立同权同价、流转顺畅、收益共享的入市制度也是我国集体经营性建设用地入市改革的目标。
  “过去,地方政府占据了过多的土地收益,而农民与农村集体的土地收益较低。”中原地产首席分析师张大伟认为,农村集体土地所有权、承包权、经营权三权分置是农村改革的一大步,赋予了农民和农村集体的更多权益。
  “对集体经营性建设用地入市的约束解除后,此类土地的交易活跃度势必增强。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,可以理解成政策放宽,即降低了农村集体经营性建设用地的入市门槛。实际上在2018年年初,全国国土资源工作会议就提出,将改变政府作为居住用地唯一供应者。当时讨论的内容集中在新增的供给者会是谁?最终焦点转向了农村集体经济组织和村委会。所以这次修正案草案和年初全国国土资源工作会议的内容是有关联的,这也是中国用地制度的变革和创新。
 
  试点:北京至少10个集体用地租赁房获批
  集体经营性建设用地入市并非首次落地,多年前就已有试点,2015年2月,北京大兴等33县(市、区)被国土资源部确定为集体经营性建设用地入市的试点地区。2016年1月,北京市赞比西房地产开发有限公司以8.05亿元竞得名称为“2号地小B地块”40年的土地使用权,这成为北京第一宗通过招拍挂形式出让的集体经营性建设用地。
  据国务院12月23日提请十三届全国人大常委会第七次会议审议的关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点情况的总结报告显示,改革试点以来,33个试点县(市、区)已按新办法实施征地1275宗、18万亩;集体经营性建设用地已入市地块1万余宗,面积9万余亩,总价款约257亿元。
  上述报告对试点成果给予了肯定,认为其将集体经营性建设用地纳入国有建设用地市场进行公开交易,实现了城乡土地平等入市、公平竞争。同时增加农民土地财产收入、增强农村产业发展用地保障能力等。
  由于集体经营性建设用地入市被严格限制在非住宅用地领域,从试点来看,仅有租赁用房适用。由此作为集体建设用地建设租赁住房试点城市,北京已经确定了39个集体土地租赁住房项目,建设用地约203公顷,总建设面积约321万平方米。
  今年以来,北京至少已有10个集体用地建设租赁房项目获批。甚至在融资方面获得大力支持,5月9日,北京公布首批四家银行关于集体土地建设租赁住房贷款的融资方案。贷款期限最长可达25-30年并可灵活还款,贷款金额最高可达项目总投资的80%。四家银行未来5年提供的融资总额度超过2200亿元。
 
  影响: 提高租赁房供应、稳房价
  修正案草案提到集体经营性建设用地可以“出让”和“出租”,但没有明确是否需要通过公开的土地市场进行,而且交易对象包括单位和个人。这或许暗示着未来集体经营性建设用地有两种交易模式:一是通过有形的农村土地和产权交易市场,进而出让和出租。二是通过各类合同签订及非公开等方式,直接转让产权给其他交易者。
  无论哪种模式,严跃进认为,都有助于增强集体经营性建设用地交易的灵活性,将为租赁市场提供更为充足的用地。实际上当前很多城市租赁市场的用地面临压力,如果想在2020年形成相对完善的租赁市场,那么集体建设用地必须进行改革。这将有利于扩大租赁用地来源。
  严跃进认为,由于这种直接出让的方式使得征地的成本和环节减少,降低了土地的基准价格,通过进入租赁房市场,进而抑制房价上涨的态势,对冲高房价。
  此外,草案落地后,对城中村和城边村的影响更大,尤其是一二线城市和部分三四线城市,城市供地市场将打开,会对工业用地、旅游用地等产生影响。对此,严跃进提醒房地产企业积极筹划策略,研究在各个城市拿地的新趋势。
  不过,另有业内人士认为,这对于乡村振兴是一大利好,势必促使热钱流入农村建设用地市场,助力城镇化。
 
  释疑:小产权房没有转正机会
  对于此次《土地管理法》和《城镇房地产管理法》的修正,被很人误认为小产权房有了转正的机会。事实上,目前农村集体建设用地分为三大类:宅基地、公益性公共设施用地和集体建设经营性用地。此次可直接入市的集体建设经营性用地与宅基地、农村公益性公共设施用地的概念完全不同。
  严跃进进一步解释称:其实,草案关键点是“经营性用途”。农村建设用地主要包括经营性用途、居住类用途、公益类用途。换而言之,这次改革的建设用地,只是其中的一部分,即经营性用途。没有涉及包括宅基地、小产权房在内的居住类用途,因此其和此次草案没有关系。农村还有农业用地、耕地、林地等,这些既不属于经营性用地,也不属于建设用地,和此次草案更没有关系。 另外,修正案草案明确提到工业、商业等经营性用途,这一提法可以扩展为公有用途、狭义上的商业用途、办公用途等,即便有的小产权存在出租经营的概念,但其本身违法,所以不会有转正的机会。
  有业内人士认为,因为集体经营性用地入市不涉及农村宅基地,不能解决商品房用地不足的问题,也不会对住宅市场产生冲击。张大伟称,目前,住宅类土地国有化仍是中国房地产市场发展的基础,而且5-10年内不会变。

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