记者朋友们：

下午好！为了做好《十堰市住宅小区物业服务与管理条例》的宣传、贯彻、实施工作，由我向各位媒体朋友介绍条例的立法背景、过程及主要内容。

一、立法背景

住宅小区物业服务与管理事关千家万户切身利益，事关社会大局和谐稳定。党的十八大以来，党中央、国务院围绕加强基层治理体系和治理能力现代化作出一系列重大部署，为物业服务管理工作指明了方向。《中华人民共和国民法典》专章规范物业服务合同，明确业主权利义务；国务院《物业管理条例》等行政法规进一步细化管理规定，共同构建起物业服务管理的制度基础。2025年8月，《中共中央　国务院关于推动城市高质量发展的意见》首次将“实施物业服务质量提升行动”写入中央文件，充分体现了党中央对物业服务管理工作的高度重视，也为地方立法指明了方向路径。近年来，我市物业服务纠纷多、业主自治难、监管执法弱等问题日益凸显，12345政务服务热线诉求中物业问题高居榜首，数据背后，是人民群众对住得舒心、住得安心的深切期盼。市委高度重视，主要领导多次召开会议、签批意见、作出安排，要求从解决群众急难愁盼问题的高度出发，深入调研论证、凝聚各方智慧，制定一部务实管用的精品良法。2025年初，市人大常委会将物业立法列为年度一号工程，坚持法治为民、问题导向、开门立法，决心以法治方式推动破解物业治理困境。

二、立法过程

立法工作启动后，十堰市人大常委会坚持党委领导、人大主导、政府依托、各方参与的工作格局。成立以市人大常委会主要领导为组长，两位分管领导和市政府分管领导为副组长的“四组长”领导小组，整合市人大办、市政府办，张湾区、茅箭区政府与经开区管委会，市司法局、资建局、住新局、市场监管局、城管执法委、消防救援支队等单位专业力量，组建6个专项工作组，细化每周任务清单，倒排工期、挂图作战。深入30多个住宅小区实地调研、解剖麻雀；召开40多场、450余人次参加的座谈会、碰头会、调度会；创新推出“扫码提建议”小程序，吸引4.3万人次参加讨论，收集电子问卷5539份，各方面建议3200余条；先后两次在秦楚网等媒体平台全文公布法规草案，多次发函征求市委组织部、社工部、编办、信访局等部门及县（市、区）、街道、社区与市人大常委会基层立法联系点的意见。此次立法过程中，参与人数和建言数量均创十堰立法史新高！围绕前期物业管理、业委会履职、公共收益管理、物业服务标准、应急处理机制、服务质量评价等关键环节的许多意见，使法规内容更加贴近实际，更具可操作性。条例草案委托中南财经政法大学起草、武汉大学开展论证评估，历经26次修改，省委办公厅、省人大常委会法工委及相关省直部门给予大力支持。11月14日，市委常委会会议充分肯定了条例鲜明的问题导向、务实的制度创新。11月25日，市人大常委会主要领导在省人大常委会会议上作立法情况的说明。11月27日，条例获省人大常委会全票批准。12月8日，市人大常委会发布公告，向社会颁布条例，标志着我市物业治理迈入法治化新阶段。

三、主要内容

条例共七章六十条。

第一章总则，明确条例的立法目的；界定适用范围；确立市、县（市、区）政府统筹，住建等部门监管，街道、乡镇政府属地负责，居（村）委会协助的管理体制。

第二章前期物业管理，阐释前期物业管理的概念；规定建设单位需按规划配置合格的物业服务用房与配套设施，专业经营设施及安全防范、垃圾分类等设施应与物业项目同步设计、施工、验收和交付；建设单位选聘前期物业服务人，除特殊情形经批准可协议选聘外，应通过招投标方式，并需备案前期物业服务合同；要求建设单位与前期物业服务人规范承接查验，移交完整资料，前期物业服务人需按约服务并做好后续移交准备。

第三章业主和业主组织，规范业主大会的成立条件、召开流程及业主代表大会、业主委员会的组建规则；规定业主委员会由　5－11人单数组成，任期不超过5年，任期届满60日前需组织换届，其决定对业主具有法律约束力并需及时公布；明确前期物业服务人向业主委员会移交档案、资料、公共收益等的时限与要求。

第四章物业服务，实行物业服务合同备案、项目负责人制度，物业服务人需按合同约定提供包括安防、保洁、设施养护等在内的服务；划定物业服务人禁止行为，要求其公示服务与收费等信息，明确物业收费实行政府指导价与市场调节价，交付前后物业费承担主体等；设定物业服务合同终止时的退出、交接规则，明确老旧小区物业完善的政府责任，以及业主自行管理物业的指导要求。

第五章物业的使用与维护，列举业主在物业使用中的禁止行为，明确物业服务人对违规行为的劝阻与报告义务；规范车位（库）销售与使用，明确电梯等特种设备的使用管理责任，引导文明养犬，维护小区公共秩序与安全；明确建设单位的保修责任，规定物业保修期满后紧急情况的应急处置与住宅专项维修资金申请使用流程。

第六章法律责任，针对建设单位未按规定配置物业服务用房、未备案前期物业服务合同等行为，设定了责令限期改正、罚款等处罚措施；明确物业服务人挪用公共收益、拒不退出交接等行为的罚款标准，情节严重的可按原处罚数额按日连续处罚；规定了业主、物业使用人及国家机关工作人员的违法责任，同时明确行政处罚信息录入信用档案，强化责任追究与信用监管。

第七章附则，明确了条例的施行日期。

法律的生命在于实施，法律的权威也在于实施。市人大常委会将持续推进条例贯彻实施相关工作，全市各地、各有关部门要积极做好实施前的准备工作，开展培训宣传，优化工作机制，强化监督检查，依法依规履职，确保法规执行到位，为建设和谐宜居的美好家园提供坚实的法治保障。

谢谢！

问题1：条例的颁布备受市民关注，请问市政府将如何统筹协调做好条例的贯彻实施工作？

市人民政府办公室副主任邹传国：各位记者朋友，大家好。感谢大家对《十堰市住宅小区物业服务与管理条例》的关注。这部条例的制定，是回应市民关切、破解物业难题、提升基层治理能力的重要法治成果。为确保条例落地生根、发挥实效，市政府将重点从以下几个方面统筹协调，全力抓好贯彻实施工作：

第一，提高政治站位，全面压实各方责任。市政府将坚决扛起组织领导责任，将条例实施作为重要的民生工程和治理任务来抓。一是强化党建引领，推动将物业管理纳入基层社会治理体系，健全社区党组织领导下的多方协调联动机制，把党的政治优势、组织优势转化为治理效能。二是压实属地责任，明确要求县（市、区）政府、街道（乡镇）切实履行条例赋予的指导、监督、协调职责，将其作为“分内之事”抓紧抓实，特别是要抓好业主大会和业委会的组建、规范与监督。三是厘清部门职责，督促房屋主管部门、城管执法、公安、市场监管等相关部门严格按照条例规定和执法责任清单，各司其职、协同联动，形成监管合力。

第二，精心组织部署，扎实做好施行准备。在条例正式施行前，我们将打好“组合拳”，确保平稳过渡、有效衔接。一是广泛宣传解读。我们将制定专项宣传方案，通过新闻发布会、政策解读、媒体报道、社区宣讲、线上推送等多种形式，向市民、物业企业、业委会等全方位解读条例核心内容和权利义务，营造全社会知法、守法、用法的良好氛围。二是完善配套制度。由市住新等部门牵头，围绕前期物业规范、业委会运行、服务标准与收费、公共收益管理、维修资金应急使用、联合执法等关键环节，加快制定出台配套实施细则、示范文本和工作指引，构建“1＋N个配套制度”的完整规范体系。三是开展系统培训。分层分类对街道社区干部、业委会成员、物业服务企业负责人及相关执法人员开展专题培训，确保准确理解和执行条例。

第三，聚焦突出问题，开展专项攻坚行动。市政府将以条例为利器，集中力量破解长期存在的痛点难点问题。重点部署推动物业领域突出问题整治攻坚行动。由市住新部门牵头，联合多部门，针对公共收益管理混乱、服务质量不达标、违规收费、安全隐患等市民反映强烈的突出问题，开展集中排查整治。特别是要对小区公共收益进行“大摸底、大清查”，推动建立专户管理、定期审计、全面公开的制度，切实管好业主的“钱袋子”。

第四，优化工作机制，提升治理响应效能。一是完善投诉处理机制。优化12345政务服务热线等平台对物业投诉的精准分办、转办和督办流程，强化街道、社区的属地调解处理责任，推动“小事不出社区、大事不出街道”，将矛盾化解在基层。二是深化联合执法进小区。落实条例规定，由城管执法部门牵头，整合相关执法力量，建立常态化的问题发现、流转、处置、反馈闭环机制，有效治理小区内各类违法违规行为，解决“看得见管不了”的难题。

第五，强化监督检查，确保法规执行到位。市政府将自觉接受人大监督，积极配合市人大常委会今后开展的执法检查、专题询问等工作。同时，建立健全政府内部的督查考核机制，将条例实施情况纳入相关考核，对执行不力、推诿扯皮的单位和个人严肃问责，确保条例的每一项规定都能落到实处，真正惠及广大市民，为建设和谐宜居的美好家园提供坚实的法治保障。

总之，市政府将以高度的责任感和强有力的举措，统筹协调各方，全力推动条例贯彻实施，切实提升我市住宅小区物业服务与管理水平，不断增强人民群众的获得感、幸福感、安全感。

谢谢大家。

问题2：请问市住新局作为物业行业主管部门，将如何贯彻落实《条例》，让《条例》的相关规定落到实处？

市住新局党组成员、副局长郭晨晨：感谢您的提问。物业管理是牵动千家万户的关键小事，也是关乎群众安全感、获得感、幸福感的民生大事。2024年我市出台了《十堰市物业服务和管理办法》，该文件自实施以来，在规范全市物业管理活动、提升物业服务水平方面发挥了重要作用。今年，《十堰市物业服务和管理办法》进一步升级为《十堰市住宅小区物业服务与管理条例》，将物业管理工作提升至更高法规层级，增强了法律效力。市住新局作为物业管理主管部门，将从以下几个方面贯彻落实好条例。

一、广泛开展宣传，营造浓厚氛围。一是加大宣传力度。综合运用“线上＋线下”方式，通过网站、微信公众号、视频号等各类媒介开展普法宣传；印制发放条例单行本，深入社区、街道、企业发放到群众手中，引导广大业主积极参与物业管理工作。二是开展学习培训。组织全市物业管理工作人员、物业企业从业人员开展专题培训，提升物业企业法律意识和业务水平，筑牢物业企业合规服务防线。三是强化普法教育。梳理条例实施过程中业主、物业企业反映的高频问题，形成《常见问题解答手册》，在商业街区、住宅小区设立咨询台，面对面答疑解惑。

二、强化统筹协调，凝聚工作合力。一是深化部门协作。我们将协调物业管理职能部门严格落实工作职责，密切协作，形成合力，将住新部门“一家单打独斗”转变为“多家协同作战。二是强化属地管理。指导县市区按照条例规定，细化工作措施，持续推动物业管理重心下移，深化“居委会、业委会、物业企业三方”联动机制，做到“小事不出小区、大事不出社区、矛盾就地解决”。三是规范专业经营。根据条例规定，厘清专业经营单位的责任边界，进一步明确供水、供电、供气、供暖等设施设备的维修养护责任，逐步减少小区配套的二次转供，营造条例实施的良好环境。

三、明确责任措施，护航条例执行。一是完善配套政策。以条例施行为契机，修订住宅小区物业服务等级标准，出台物业承接查验办法、住宅专项维修资金管理实施细则、业主大会和业主委员会工作指引等配套文件，健全物业管理服务的政策制度体系。二是深化物业整治。深入开展物业专项整治，重点治理侵占业主公共收益等行业问题，组织开展物业服务质量评价等，进一步规范履约，提升物业专业化服务水平。三是强化责任追究。加强物业服务企业监管，对服务质量不达标的企业，采取工作约谈、黑榜公开、责令整改等措施，切实维护广大业主的合法权益。同时，对在物业管理工作中违反条例有关规定的，及时移送处罚、信用扣分、清退市场，确保我市物业行业健康有序运转。

谢谢大家！

问题3：请问市城管执法委作为联合执法进小区工作的牵头单位，将采取哪些有力举措推进物业领域联合执法进小区工作？

市城管执法委党组副书记、副主任李飓：感谢您的提问。条例的出台对我们来说意义重大，特别是第六条以法规形式固化责任链条，标志着联合执法进小区工作从实践探索迈入法治化、规范化新阶段。为深入贯彻落实条例，我委迅速行动，已于12月9日印发《十堰市联合执法进小区工作“七项”机制》，聚焦机制细化、责任压实、效能提升，旨在系统破解基层治理难点堵点。下面，我从四个方面简要介绍即将实施的新举措。

一、织密阵地网络，夯实服务根基。按照“每5－15个小区设1个工作站、每社区至少1个‘城管工作岗’”标准，统筹利用小区邻里中心、开发商配建用房等资源，加快站点建设。目前，条例公布次日，张湾区汉成世家小区联合执法工作站已投用，张湾区综合执法局、汉江路街道执法中心入驻，为周边4个小区提供“家门口”精准服务。年内共将建成28个联合执法工作站（中心城区20个），146个城市社区实现城管工作岗全覆盖，为小区秩序维护、环境优化筑牢坚实支撑。

二、厘清权责边界，规范执法流程。制定社区城管队员岗位职责及重点管理事项清单，细化岗位责任与核心内容；编制《联合执法进小区常见执法事项指引手册》下发基层，为社区、居民反馈问题提供依据，推动执法力量精准下沉；指导县（市、区）、乡镇（街道）结合实际制定“自选动作”清单，靶向明确工作重点，破解“谁来管、管什么、怎么管”难题。

三、强化能力建设，提升实战水平。组织“联合执法进小区”“城管进社区”经验交流，推广实操心得与创新做法；针对性开展业务协调、群众工作、应急处置、舆情应对等专题培训，全面提升进驻人员综合能力。深化“管理执法＋服务”理念，将能力转化为“有力度更有温度”的实践，既规范执法，又靠前解决诉求，提供政策咨询、纠纷调解等服务，让群众感受治理温度，实现“执法为民、服务暖心”。

四、深化协同共治，凝聚攻坚合力。推动收集问题小程序与城市运行管理服务平台联通，为联合执法进小区成员单位配账号，提高诉求转送时效、加强交办力度、增大化解调度频次。严格落实“基层吹哨、部门报到”，健全“城管＋交警”治僵尸车、“城管＋消防”清消防通道堆物等重点事项双向联动机制，聚合执法专业势能。强化执法保障，促进小区治理、物业服务与部门支持良性互动，让问题“看得见、管得着”，切实解决群众“急难愁盼”。

下一步，我们将以条例实施为契机，持续完善机制、创新举措，推动联合执法进小区走深走实，为建设和谐宜居家园贡献城管力量。谢谢！

问题4：刚才听赵平主任介绍市人大常委会在物业立法中坚持问题导向，请问条例针对我市物业服务与管理中的哪些具体问题作了规定，是如何解决的？

市人大常委会法工委主任赵平：谢谢你的提问！条例注重突出问题导向，着力破解物业服务与管理中反映集中的十大难题：

1．破解物业治理组织力量难题。条例明确坚持党建引领、政府监管、业主自治、协商共建的原则。规定街道、乡镇依法组织和指导成立业主大会、选举业委会，建立健全社区（村）党组织领导下的居（村）委会、业委会、物业服务人等共同参与的物业管理协调联动机制，推动在业委会、物业服务人中设立党组织，构建党组织领导下的基层治理格局。

2．破解前期物业规范管理难题。物业纠纷大多发源于前期物业管理阶段，条例设专章从根源上寻求破解。要求建设单位按规划完成物业配套设施建设，申办业主共有部分的权属登记；规定将共用部位、共用设施设备配建平面图作为房屋销售合同附件，告知房屋买受人；严格规定物业承接查验的程序、时限及整改移交要求，防止“带病”交付；要求前期物业服务人开设业主共有资金账户，代为管理公共资产，移交时向业委会报告收益情况；将主管部门与街道、乡镇的指导监督嵌入前期物业管理环节。

3．破解业主大会成立、业主委员会履职难题。一是细化首次业主大会会议的启动程序。符合首次业主大会会议召开条件的，建设单位必须在三十日内书面报告房屋主管部门，否则将受行政处罚。对“建设单位、业主均未提出申请”的，设置了房屋主管部门与街道、乡镇的兜底责任。二是明确筹备经费来源和标准。首次业主大会筹备经费由建设单位按照物业区域总建筑面积每平方米0.2元且总额不低于一万元、不高于五万元的标准承担。三是创新业主大会议事方式。明确业主大会可采用集体讨论、书面征求意见或者电子投票等形式进行表决，并设立业主代表大会机制，解决“业主凑不齐”困境。四是规范业委会产生和运行。规范业委会会议召集程序，支持给予业委会委员适当补贴和聘请专职人员，明确委员禁止行为清单，建立职务终止和移交机制。五是设立物业管理委员会。对不具备成立业主大会条件的小区，授权街道、乡镇组织成立物管会，填补物业管理空白。

4．破解物业服务质量提升难题。一是建立物业服务质量与信用评价体系。要求房屋主管部门制定物业服务等级标准及评价具体办法，会同街道、乡镇定期组织开展物业服务质量评价。实行“红黑榜”，会同发改部门对物业服务人实施信用分类管理。评价结果与物业服务人选聘、续聘等直接挂钩。二是全面实行项目负责人制度，确保服务责任到位。三是制定物业服务人禁止行为清单，如，严禁以中断或变相中断水电气热等方式催缴费用，挪用、侵占资金，拒不退出等，并设定相应处罚，确保物业服务行为的合规性。四是规范物业服务收费，前期物业费由政府定价，业主大会成立后实行市场调节价。主管部门发布服务清单、成本信息和计价规则，供业主和物业服务人在协商物业费时参考，确保物业服务质价相符。五是建立物业服务合同终止退出机制，明确规定退出与移交的义务、期限，保障物业交接平稳有序。

5．破解公共收益“糊涂账”难题。一是清晰界定共有资产。属于全体业主的共有资产办理产权登记，共有部分经营收入归全体业主所有。二是单独开设公共收益银行账户、独立核算，定期公布收支情况。三是明确公共收益用途，主要用于补充住宅专项维修资金，业委会工作经费、委员补贴及专职人员薪酬等可以从中列支。四是强化审计监督，业委会对公共收益的收支情况组织审计，房屋主管部门每年按一定比例对审计情况进行抽查。

6．破解应急维修资金使用难题。发生电梯安全故障、外墙及屋面严重渗漏、外立面及公共构件脱落等紧急情形，需要立即维修的，简化使用程序，房屋主管部门审核后可直接拨付申请额度百分之五十的专项维修资金，维修完毕后据实结算，并在显著位置公示。

7．破解小区秩序管理难题。一是明确秩序红线，列出物业区域内十六项禁止行为，严格住宅改变为商用的条件与程序，强化源头管控。二是压实各方责任，细化物业服务人、业主及相关单位在装饰装修、消防安全、车位管理、电梯运维、文明养犬等方面的管理要求。三是建立安全隐患排查、报告与应急处置闭环机制。明确因施工、维护不当、违规改造等行为导致事故的，由相关责任方承担法律和赔偿责任。

8．破解监管责任落实难题。明确市、区主管部门职责。市房屋主管部门负责定政策、建平台、推信用、办备案、管资金；市、区房屋主管部门负责抓一线监管、处理投诉、开展评价。

9．破解联合执法进小区难题。建立协同执法机制，推动管理重心下移。规定市、县两级政府建立执法责任清单制度，由城管执法部门牵头，整合相关部门力量，健全问题收集、分办、处置、反馈、评议、督办全流程闭环工作机制，对于工作成效滞后的重点区域，市城管执法部门可以提级指导。

10．破解责任追究难题。专设“法律责任”一章，系统梳理建设单位、物业服务人、相关责任主体等的各类违法行为，明确设置罚款、按日计罚、没收违法所得等行政处罚，衔接信用惩戒和处分措施，确保条例能落地、可操作、真管用。谢谢！